© 2023 Новосибирский Промстройпроект.
По всем вопросам обращаться
Список статей

БЕГСТВО ЗА ГОРОД

Урбанизация зачастую оказывает на человека негативное воздействие. Неблагоприятная экологическая обстановка в мегаполисах и недостаточный комфорт городских квартир вынуждают состоятельных граждан переселяться за город. В связи с этим в последнее время в Сибири постепенно растет спрос на коттеджи.

В прошлом году жилье в Сибирском федеральном округе строилось достаточно активно. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2004 году в СФО введено 3 534,7 тыс. кв. м жилых площадей — на 12% больше, чем в 2003-м. Больше всего жилья построили в Красноярском крае (651,5 тыс. кв. м), Кемеровской, Омской и Новосибирской областях (580,5 тыс., 517,2 тыс. и 481,9 тыс. кв. м соответственно). На долю этих четырех регионов пришлось 63% всех новостроек.

В менее развитых субъектах СФО ввод жилья по итогам прошлого года сократился. Так, в Эвенкийском автономном округе в 2004 году построено почти в три раза меньше квартир, чем в 2003-м. К регионам с отрицательной динамикой относится и Новосибирская область: здесь в эксплуатацию введено 91,3% от площадей прошлого года. Но если соотносить эти цифры с количеством жилья, построенного на душу населения, то они соответствуют среднему показателю по Сибири — 0,18 кв. м на одного жителя. Наиболее благополучная территория — Томская область: в 2004 году удельная доля построенного жилья на одного жителя составила 0,28 кв. м.

Увеличение объемов строительства сопровождалось ростом цен — как на первичном, так и на вторичном рынке. Самый высокий уровень цен на «первичке», как и в прошлом году, зафиксирован в Иркутске (причины те же, что рассмотрены в статье «В квадратуре округа», «Эксперт-Сибирь» № 11 (25) за 17–23 мая 2004 г.) — 23 тыс. рублей за кв. м в IV квартале 2004 года. На вторичном рынке самые дорогие квартиры (улучшенной планировки) в Новосибирске — в среднем 19,9 тыс. рублей за кв. м.

Стоимость квадратного метра квартиры в многоэтажном доме сегодня сопоставима со стоимостью «квадрата» загородного жилья. По информации крупных сибирских агентств недвижимости, самое дорогое загородное жилье в Иркутской области — в среднем 19,2 тыс. рублей за кв. м. Чуть меньше денег потребуется на покупку коттеджа жителям Томска и Новосибирска — 17,5 тыс. и 17,6 тыс. рублей за кв. м соответственно.

Что касается объемов и динамики строительства загородного жилья в Сибири, то их оценить достаточно сложно. «Точные цифры неизвестны, поскольку большая часть этой недвижимости — «самострой», который не подлежит статистическому учету, — говорит заместитель директора по экономике и финансам инвестиционно-строительной корпорации «Заельцовская» (Новосибирск) Валентин Тиунов. — По моим оценкам, сейчас доля загородного жилья в общем объеме жилого строительства в Новосибирске составляет порядка 3–4%. Впрочем, это перспективный сегмент, в идеале его доля может увеличиться до 10%».

Аналитик агентства недвижимости «Тысячелетие» (Иркутск) Юрий Винников

— В Иркутске большинство граждан предъявляют спрос на вторичное коттеджное жилье. Причем ценятся преимущественно дома площадью менее 300 кв. метров — ведь чем больше здание, тем оно дороже в эксплуатации.

Немалое внимание уделяется и местоположению. В последнее время популярными территориями для застройки коттеджей стали жилмассивы в городской черте. Это связано с транспортной доступностью и с тем, что есть возможность подключиться к городским коммуникациям. Что касается загородной недвижимости, то наиболее востребованы дома и земельные участки вблизи водоема вдоль Байкальского тракта.

При этом большие перспективы открываются для строительства комплексных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Это удобно потенциальным покупателям: человек приобретает не отдельный дом, а коттедж с охраняемой территорией, парковкой, магазинами, налаженной системой доставки детей в школу.

Хочется и колется

Обзавестись загородным жильем можно тремя способами: купив земельный участок и самостоятельно построив на нем дом, приобретя участок с подрядом (участок под коттедж с единой концепцией заселения будущего поселка) либо купив готовый благоустроенный коттедж.

В Сибири, в отличие от Москвы, где распространен «подрядный метод», основной способ приобретения загородного жилья — самострой. Это наиболее экономичный вариант, но в перспективе не самый выгодный. Каждый собственник строит так, как хочется ему. В результате часть домов оказывается построена, часть — не достроена, а некоторые вообще заброшены. Рыночная стоимость домов в таком районе очень низка, зачастую они неликвидны.

Председатель комиссии новосибирского городского Совета по муниципальной собственности Александр Люлько

— В настоящее время назрел вопрос о коттеджном строительстве не только для состоятельных граждан, но и для среднего класса. Дело в том, что теплотрассы и канализация города изношены примерно на 60–70%, а денег на ремонт в бюджете нет. Единственный выход — переход к строительству индивидуального жилья, которое предполагает возможность автономного проведения канализации, тепло- и водоснабжения.

Другая причина необходимости развития коттеджного строительства — высокая стоимость вторичного жилья в многоэтажных домах.

Сегодня основным барьером для строительства индивидуального жилья является проблема выделения земельных участков. Стоимость одной сотки земли под строительство достигает 3 тыс. долларов — это колоссальные деньги для Сибири, где недостатка в земле не наблюдается.

Со стороны депутатов городского Совета решение данной проблемы уже обсуждается: разрабатывается положение по выделению земельных участков под строительство. Основная цель — обеспечение гласности, прозрачности и исключение теневых схем в выделении земельных участков. По нашим ожиданиям, это приведет к существенному снижению цен на жилье и даст возможность развернуться строительным организациям в возведении коттеджных поселков.

Реже встречается более удобный вариант — покупка участка с подрядом. Подрядная (девелоперская) компания имеет концепцию застройки, предлагает собственникам участков варианты строительства коттеджей, не выходящие за рамки этой концепции, и сама возводит здания поселка.

Ключевой фактор, замедляющий развитие этого рынка в Сибири, — низкие доходы населения: людей, способных приобрести благоустроенный коттедж, в несколько раз меньше, чем в столице.

Если семья с высоким достатком все-таки решила приобрести благоустроенный загородный особняк, возникает, в частности, такой нюанс, как соседи. «Свое состояние обеспеченные россияне наживали различными способами. Среди них есть люди разного социального статуса и мировоззрения, — высказывает свою точку зрения руководитель отдела инвестиционного консалтинга ОАО «Новосибирский Промстройпроект» Евгений Раитин. — Вот когда у нас появятся крупные сконцентрированные сегменты покупателей, которые могут оказаться привлекательной целевой группой для девелоперской компании, тогда строительство загородной недвижимости начнет развиваться более активно».

Нужны свежие деньги

С точки зрения самих застройщиков, в Сибири коттеджного бума пока нет. Рынок находится в зачаточном состоянии. Это вызвано, во-первых, невысоким спросом. Во-вторых, низкой активностью инвесторов. В-третьих, слабым развитием сектора услуг, связанных с ландшафтами, дорогами, канализацией, водо- и электроснабжением. Четвертая причина — процветание нелегального строительства коттеджей на неурбанизированных территориях.

И все же самой острой проблемой на данный момент является отсутствие крупных инвесторов, которые могли бы финансировать строительство всего коттеджного поселка. Это осознают и участники строительного рынка, и региональные власти. Так, в марте 2005 года в пресс-центре журнала «Эксперт-Сибирь» прошел круглый стол «Жилищный вопрос в Новосибирске: социальная, экономическая и технологическая стороны проблемы». На нем депутаты городского и областного Советов вместе с руководителями строительных компаний обсудили проблемы и перспективы загородного строительства. Особое внимание уделялось проекту малоэтажного индивидуального строительства, который планирует реализовать мэрия Новосибирска. Он предполагает возведение серии двухэтажных двухквартирных домов с участками по 2,5 сотки. Площадь квартир — около 80 кв. м, а цена — в пределах 850–900 тыс. рублей.

Заместитель руководителя департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области, главный архитектор Новосибирской области Владимир Савко

— На заре перестройки по инициативе руководителей новосибирских предприятий вокруг города было выбрано более десяти площадок для комплексной застройки с использованием средств работников этих предприятий. К сожалению, программа не была реализована, так как компании не смогли оказать застройщикам финансовую помощь. Сейчас процесс строительства индивидуального жилья набирает темпы. Его доля в общем объеме вводимого жилья в 2004 году составила около 27%.

Дополнительным стимулом развития рынка может стать программа строительства индивидуального жилья на территориях районных центров и городов области, которую планируют реализовать муниципальные образования. До момента передачи земельных участков под застройку буду выполнены проекты межевания и планировки. Это позволит присвоить каждому земельному участку кадастровый номер и сократить сроки оформления аренды или прав собственности. Программу планируется реализовать к 2010 году.

Глазами риэлтера

Реализация загородной недвижимости — отлаженный механизм. По словам директора агентства недвижимости «Частный дом» (Красноярск) Елены Литвиновой, если коттедж готов и зарегистрирован как жилой объект, то действует обычная схема продажи недвижимости на земельном участке, то есть происходит передача права собственности на нее и на примыкающую территорию. При незавершенном строительстве продается земельный участок, предназначенный для строительства.

Рынок первичного загородного жилья пока только формируется. Например, в Красноярске и Кемерове на продажу выставляются коттеджи только на вторичном рынке или земельные участки под строительство. «Сегодня в Кемерове нет рынка первичного загородного жилья, нет коттеджных поселков, которые построила бы одна строительная организация, — говорит генеральный директор кемеровского агентства недвижимости «Жилфонд» Ринат Маньянов. — Пока есть только два проекта строительства таких комплексов. Между тем, сейчас идет насыщение квартирным жильем и вскоре появится спрос на коттеджи. Он будет расти по мере формирования инфраструктуры, возникновения огороженных и охраняемых коттеджных поселков».

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Алтайстройинвест» (Барнаул) Сергей Соколов

— В 2004 году в Барнауле возведено 85,9 тыс. кв. метров индивидуального загородного жилья — это 46,2% от всего объема жилого строительства. Дома строятся в основном частными застройщиками, причем в поселках, созданных еще в советское время. Некоторые коммуникации в них проведены: электричество, централизованное водоснабжение, где-то — канализация, но по большей части поселки не благоустроены.

На решение этой проблемы ориентированы проекты комплексной застройки. Они появляются, но пока не носят массовый характер. Заказчик-застройщик, привлекая собственные и заемные средства, строит дома вместе с инфраструктурой и предлагает их на продажу. Строительство загородного жилья в наших флагманах по объему строительства — Москве и Подмосковье — развивается именно таким образом. С ростом благосостояния покупателей и осознанием недостатков индивидуального строительства предпочтение будет отдаваться именно таким схемам покупки загородного жилья.

А вот в Томске рынок первичного коттеджного жилья уже существует, хотя и совсем недавно. По словам директора томского агентства недвижимости «Сити Риэлти Плюс» Андрея Татарникова, «первые постройки появились в прошлом году — когда одна строительная компания предложила новые щитовые и энергосберегающие технологии. Перспективы у загородного жилья очень хорошие: если десять лет назад незавершенные дома продавались за бесценок, то сейчас у нас есть проекты таунхаусов (больших коттеджей на несколько семей), которые требуют значительных вложений».

Наиболее четкие очертания рынок первичного коттеджного жилья имеет в мегаполисах-миллиониках — Новосибирске и Омске, а также в городах с привлекательными природно-климатическими условиями — Иркутске и Барнауле. Там есть загородные коттеджные поселки, ведется строительство малоэтажных домов с коммуникациями, развит рынок их реализации. Директор барнаульской инвестиционно-строительной компании «Алтайстройинвест» Сергей Соколов отмечает, что в последнее время стали востребованы услуги по обследованию прочностных характеристик дома — стен, фундамента, кровли: «Появляется собственник, который хочет купить «недострой», и просит нас оценить прочность конструкций, чтобы определить привлекательность такой покупки. Раньше эта услуга была невостребованной, сейчас покупатели становятся более сознательными. Формирование цивилизованного рынка — это вопрос времени».

Президент Союза строителей Красноярского края Разим Абасов

— По большому счету, в Красноярске загородное жилье является предметом не подрядного, а индивидуального строительства. Главные факторы, необходимые для массового развития коммерческого строительства коттеджей, — наличие свободных или заемных денег и покупателей. Сегодня люди предпочитают строить самостоятельно: покупают участок, нанимают группу строителей, прораба и начинают не спеша возводить дом. В результате строительство может тянуться несколько лет. Поэтому сформировавшегося рынка загородного жилья в Красноярске нет.

Я считаю, что коттеджное строительство должно вестись централизованно — нужно сразу возводить целые городки. Перспективы для этого в регионе есть. Буквально недавно на рынке появилась строительная компания «Инком-Сосны», которая взялась за возведение коттеджного поселка класса «премиум». Ориентируясь на нее, подобные проекты начинают и другие компании. Их позитивный настрой обусловлен и тем, что банки охотно идут навстречу в вопросах финансирования строительства коттеджей.

Как и любой молодой бизнес, строительство загородного жилья еще только начинает обретать контуры. Пока этот рынок не очень развит. Можно ожидать, что в скором времени любители загородного жилья оценят все минусы самостроя и станут покупать благоустроенные дома, построенные в концепции единого поселка. Строительные компании и инвесторы, в свою очередь, займутся возведением именно такого жилья.

http://www.expert-sibir.ru/journal/read/1897/


18.07.05  Автор: ОЛЬГА ХАБАКОВА, АНАСТАСИЯ КУНЦОВА   Источник: ЭКСПЕРТ-СИБИРЬ №27 (СПЕЦИАЛЬНОЕ ОБОЗРЕНИЕ «СТРОИТЕЛЬСТВО В СИБИРИ») 


Список статей

Новости · О предприятии · Проекты · Заказчики · Публикации · Полезные ресурсы · Карта сайта · Голосование  



Работает на: Amiro CMS