По данным руководителя отдела инвестиционного консалтинга ОАО «Новосибирский Промстройпроект» Евгения Раитина, годовой рост цен на жилье в Новосибирске в начале 2000-х годов составлял от 10 до 80% при уровне инфляции в 15%. Сегодняшний годовой рост цен оценивается экспертом в 15-25% при уровне инфляции в 11 %. «В начале периода роста доходов населения рынок недвижимости двигался рывками. При этом были годовые периоды, когда рост цен на рынке отставал даже от инфляции, — говорит Евгений Раитин. — Сегодня волны ажиотажа сгладились, но среднегодовой рост цен на недвижимость превышает инфляцию ежегодно. Думаю, что это продлится не менее пяти лет, так как среднедушевая обеспеченность жильем в Новосибирске пока еще невысокая, намного ниже, чем в Европе и Америке».
В абсолютных показателях минимальные цены на однокомнатные квартиры в первом полугодии 2006 года вплотную приблизились, а по некоторым районам и перешагнули миллионный рубеж. Если в начале года, по данным директора агентства недвижимости «Палитра» Галины Рыбаковой, однокомнатную «хрущевку» в центре можно было купить за 1 млн. руб., то теперь минимум за 1,2-1,3 млн. руб. Однокомнатная квартира в отдаленном районе, например на Затулинке, обойдется покупателю не менее чем в 850 тыс. руб.
Похожие данные приводит и начальник отдела ипотеки агентства недвижимости «Огни Новосибирска» Дмитрий Холявченко: однокомнатные в центре находятся сейчас в диапазоне 1,2-1,5 млн. руб., однокомнатные в отдаленных районах — от 950 тыс. руб. до 1,2 млн. руб.
Тенденцией 2006 года, по мнению Евгения Раитина, является переезд из небольших квартир в квартиры большего размера. «Это отразилось и на ценах, — замечает Раитин. — Например, в микрорайоне «Щ» с начала 2006 года трехкомнатные улучшенной планировки подорожали на 20%, а двухкомнатные «хрущевки» — лишь на 5%». По мнению эксперта, даже если «хрущевки» частично компенсируют отставание, эту тенденцию можно рассматривать в качестве свидетельства роста качества жизни населения города.
По мнению Галины Рыбаковой, рост цен на вторичном рынке в Новосибирске обусловлен в первую очередь развитием ипотеки. «Сейчас почти каждая вторая сделка проходит с участием ипотечных средств», — говорит госпожа Рыбакова. Снижение размера первоначального взноса и либерализация процентных ставок привели на рынок значительную группу покупателей, которым до этого времени приобретение жилья было недоступно.
Дмитрий Холявченко соглашается с тем, что ипотека стала фактором, обусловившим рост рынка и в какой-то степени спасшим его от стагнации. Долю ипотечных средств в сделках с жильем Дмитрий Холявченко оценивает в 25-30%, замечая, что в июле наблюдался определенный спад заявок на получение кредитного решения, который связывается экспертом с периодом отпусков.
Оценивая тенденции на рынке ипотечного кредитования, Дмитрий Холявченко прогнозирует в ближайшем будущем приход новых банков со своими программами и снижение процентных ставок. «Сегодняшние 14% к новому году, скорее всего, снизятся до 12-13%, — считает начальник отдела ипотеки АН «Огни Новосибирска», — увеличится количество банков, выдающих кредиты без первоначального взноса (сейчас их три), получит развитие процесс диверсификации кредитных продуктов и вывод банками значительного количества новых программ».
Вслед за вторичным рынком набирает обороты рынок строящегося жилья. Здесь сказывается дополнительно рост цен на стройматериалы, в частности недавнее повышение стоимости металла и бетона. По мнению Галины Рыбаковой, рост цен коснулся прежде всего жилья на ранней стадии строительства и менее ощутим в домах, близких к сдаче. «Если в начале года мы закладывали стартовую цену в 20 тыс. руб. за квадратный метр, то теперь 23 тыс. руб.», — приводит пример госпожа Рыбакова.
По мнению экспертов, увеличение стоимости квадратного метра жилья положительно влияет на развитие строительной отрасли. «Рост цен на вторичном рынке недвижимости — это самый благоприятный фактор для строительства из всех факторов, которые только можно придумать, — говорит Евгений Раитин. — Если забыть о всяких неурядицах типа закона о долевом участии в строительстве, то привлекательность рынка строящегося жилья для бизнеса растет».
В ближайшей перспективе снижения цен экспертами не предвидится. Развитие системы кредитования будет способствовать дополнительному привлечению средств, в том числе и на рынок строящегося жилья. В Москве сейчас развиваются схемы, которые в скором будущем должны прийти в регионы. В частности, по одной из них банк открывает депозитный счет, на который вносятся деньги инвесторов (сразу или частями), строительная компания берет кредит в банке и на эти средства возводит жилье. В результате риск инвесторов минимален, а кредит строительная компания получает значительно дешевле.
11.08.06
Автор: ДЕНИС ШАРОВ Источник: КОММЕРСАНТЪ № 147
Список статей
|
