© 2023 Новосибирский Промстройпроект.
По всем вопросам обращаться
Список статей

У умного хозяина и дом умный

Интеллектуальное здание. Этот термин уже около тридцати лет гуляет по миру, но для нашего уха, согласитесь, еще достаточно непривычен. Да что  там - до уха! Рука спотыкается при его написании в сомнении – закавычивать или нет? А мозг начинает судорожно соображать, что бы оно могло все-таки означать? И первоначально рисуется в голове архитектурное сооружение таких невероятных форм, что какая-нибудь Капелла в Роншане Ле Корбюзье рядом, как говорится, не стояла. Потом, правда, приходит на ум, что такое понимание термина слишком просто, и, видимо, дело все-таки не в архитектуре. А в чем?

Пожалуй, справедливо будет поинтересоваться об этом у генерального директора ОАО «Новосибирский Промстройпроект» Александра Беляева. Предприятие, возглавляемое им, хорошо известно в Новосибирске и в Сибири своими разработками, а после презентации проекта бизнес-центра Plaza на улице Ленина – из того самого разряда «интеллектуальных зданий», - известно уже не только специалистам. Но на поставленный вопрос Александр Сергеевич неожиданно ответил встречным:

- А вам нравится дом, в котором вы живете?

- Нормальный дом, нормальная квартира… Три изолированные комнаты, горячая-холодная вода, телефон, тепло – даже зимой можно ходить босиком и открывать форточки, а еще от лестничной площадки огорожена железной дверью, так что лишняя площадь появилась в виде «тамбура» и никаких нежеланных гостей. А что?

- Ну, это в вас с советских времен, видимо, еще осталось. Горячая вода – хорошо, комнаты изолированные – здорово, телефон – предел мечтаний, а лишний квадратные метры – вообще сверх ожиданий! А ведь сами сказали: форточки открываете – значит, в квартире не просто тепло, а душновато, верно? И дверь железную сами устанавливали, чтобы хулиганы не донимали, да? Так что же тут нормального? Нормально – это когда ничего самому не надо доделывать после переезда в новую квартиру: все предусмотрено до вас и для вашего комфорта: телефония, передача данных и компьютерные системы, кондиционирование и отопление, бесперебойное питание, противопожарные системы, охранные системы и системы доступа, телевидение и широковещательные системы,  системы освещения, лифтовые и погрузочные системы и другие подсистемы.

- Вы меня просто вынуждаете повторить слова Шуры Балаганова после рассказа Остапа о Рио-де-Жанейро: «Ну, вы это бросьте, Бендер! Чтобы все в белых штанах». Так и с квартирой: обязательно же что-то найдется, что захочется переделать или усовершенствовать «под себя».

- Оно потому и называется интеллектуальным, что в нем все продумано до мелочей: и в архитектуре, и в оснащенности. Вам не над чем будет ломать голову. Сущность интеллектуального здания определяется как набор систем, тесно интегрированных в одном или нескольких зданиях. ЦДУ (центральное диспетчерское управление) обеспечивает как контроль, так и управление всеми функциями здания или даже комплекса зданий. Под "интеллектуальностью" неверно было бы понимать прямой перевод с английского - "мыслящее здание". Более корректный перевод термина intelligent building, появившегося в начале 80-х годов, означает систему, которая должна уметь распознавать конкретные ситуации, происходящие в здании и соответствующим образом на них реагировать - одна из систем может управлять поведением других по заранее выработанным алгоритмам. Здание должно быть спроектировано так, чтобы все системы его управления могли интегрироваться друг с другом с минимальными затратами, а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Кроме того, проектирование предполагает возможность наращивания и видоизменения конфигурации инсталлированных систем, установленных в интеллектуальном здании в большом количестве: системы жизнеобеспечения, противопожарные системы, локальные вычислительные сети, комплекс технических средств охраны, офисные службы.

- В таком случае напрашивается вывод: нужен огромный штат «обслуги» такого здания.

- Давайте условимся: когда мы говорим об интеллектуальности здания, то имеем в виду здание высотное – скажем, под тридцать этаже и выше, а не многоэтажки. И если это жилое здание, то проживать в нем будет примерно столько же народа, как в обычном городском микрорайоне. А теперь представьте, что обслуживать его поставили в задачу привычном всем нам ЖЭУ с его полным штатом. Как вы думаете, проконтролировать работоспособность всех систем – подъемно для ЖЭУ? А для диспетчерской, о которой мы уже говорили, все очевидно на любой момент времени. Впрочем, и вероятность аварийных ситуаций сведена до минимума. Сегодня рынок продуктов для интеллектуального строительства настолько широк, что нет проблем выбрать самые эффективные системы. Для управления "умным" домом не требуется заводить раздутый штат постоянных специалистов-ремонтников. Достаточно нескольких операторов, которые смогут дистанционно не только получать информацию, но и тестировать на работоспособность всевозможные агрегаты и параметры - от исправности электромоторов лифтов и механизма подъемника автомобильных ворот в гараже до температуры в каждом офисном помещении и исправности работы всех кондиционеров офисного комплекса. Электроника помогает не только ликвидировать последствия тех или иных сбоев технической начинки зданий, но и прогнозировать неполадки, своевременно принимать меры по замене ненадежных блоков и систем. При таком контроле профилактические и ремонтные работы могут проводиться сторонними организациями, вызываемыми по мере надобности. Поэтому за счет отсутствия больших трат на человеческий фактор арендодатель может снизить арендные ставки без потери своей прибыли и качества помещения, что сделает его бизнес более рентабельным.

- Значит, сбои интеллектуальных систем все-таки бывают?

- От экономии заказчиков на мелочах. Грамотно установленные датчики вовремя заметят дым или огонь, проинформируют о незакрытых окнах или проникновении посторонних в охраняемый периметр. Если же сэкономить на их установке, то возникший пожар успеет набрать огромную силу до включения системы тушения, а открытое окно на первом этаже могут использовать для проникновения в здание. Это я привел самый простой пример. А
вообще, желание сэкономить неизлечимо. Согласитесь, что нет никакого толку от "интеллектуального" здания, если установка банальных кондиционеров производится не во всех помещениях, а только в кабинетах руководителей (а это довольно распространенный у нас вариант). В городах с перепадом температур от -30 до +30, как в Новосибирске, подобная экономия приводит к снижению продуктивности работы целых производственных коллективов, особенно в летнюю и сухую погоду. А ведь это огромные убытки.

- Давайте теперь об убытках и, вообще, о деньгах. Та начинка, которая должна быть в интеллектуальном здании, стоит недешево, значит, и само здание заказчику обойдется не дешево…

- «Умный» дом - дорогое удовольствие, конечно. Но "интеллект" довольно быстро начинает приносить дивиденды. Определимся с критериями - время и деньги. Стоимость создания «интеллектуального» здания на первоначальном этапе, действительно, выше, чем постройки с традиционным составом инженерного оборудования. И большинство российских инвесторов и застройщиков в первую очередь интересуется лишь первоначальной стоимостью строительства, т.е. суммой, которую они должны заплатить сейчас, без учета стоимости эксплуатации. Однако не следует забывать, что совокупная стоимость здания представляет собой сумму затрат на строительство и эксплуатацию в течение всей «жизни» здания. Стоимость строительства здания составляет 10-11 процентов стоимости его эксплуатации на протяжении жизненного цикла (ориентировочно 40 лет), а экономия при эксплуатации здания с централизованным управлением инженерными системами составляет примерно 30 процентов по сравнению с традиционным вариантом, что позволяет окупить вложенные в «интеллектуализацию» здания средства через 4-6 лет с начала его эксплуатации. На Западе, кстати, акцент делается на стоимости владения зданием на протяжении его жизненного цикла. Есть убедительные расчеты, показывающие, что экономия от более грамотной и эффективной эксплуатации здания будет составлять до 50 процентов в сравнении с обычными, "не умными" офисами. Добавим, что интеллектуальные системы быстро и экономно справляются с нештатными ситуациями. К примеру, один контроллер стоимостью всего $10 способен мгновенно просигнализировать в серверную комнату с компьютерами об утечке воды из пожарной системы. Если же подобного устройства нет, то непродолжительная течь в самой банальной трубе, которую когда-нибудь, конечно, обнаружат, способна причинить ущерб на миллионы. В итоге интеллектуальные системы позволяют ежегодно экономить на эксплуатационных расходах от $3 до $10 с каждого квадратного метра. Так что покупают "мозги" не ради престижа, а для снижения издержек на содержание здания и повышения его эффективности. К сожалению, очень сложно убедить заказчика, что планировать интеллектуальные решения необходимо еще на стадии проектирования здания, когда только-только создается архитектурный план. В любом другом случае здание может быть только хорошо автоматизированным, это – именно автоматика, а не интеллект.

- Из всего сказанного я делаю вывод, что интеллектуальное здание – это прежде всего его содержание, а никак не форма…

- ..И ошибаетесь. Интеллектуальное здание характеризуется, прежде всего, интеллектуальным архитектурным решением, которое включает, в частности, грамотное расположение на местности, привязку к ландшафту и пр. Кстати, с этой мыслью заказчику тоже смириться непросто, многие считают это излишеством. А возьмем к примеру автоматизированные стеклянные фасады здания. Они могут осуществлять вентиляцию помещения без применения электроэнергии, только за счет того, что разные части здания (к примеру, крыша и подземный гараж) нагреваются неравномерно - это приводит к постоянной циркуляции воздуха через вентиляционные колодцы. Или использование архитектурных решений фасада здания для установки накопителей солнечной энергии, которые, учитывая огромную площадь современных офисов, смогут собирать много солнечной энергии для рабочих механизмов здания. За счет этого нетипичного решения можно экономить средства, выделяемые на покупку электроэнергии. Таким образом, идея "интеллектуальных" строений должна быть полностью интегрирована в проект задолго до того, как рабочие начнут копать котлован.

- А возможно из дома-«недоумка» сделать «интеллектуала»?

- Да, но стоит это будет гораздо дороже. Судите сами: в нашей стране стоимость оборудования для "интеллектуального" здания на нулевом этапе строительства составляет, по общепринятым меркам, $30-35 за квадратный метр. Причем в эту цену входит не только оборудование и установка (контроллеры, прокладка линий связи и т.д.), но и компьютерные и автоматизированные комплексы управления всеми системами здания. А вот если здание уже готово и даже построено, то цена его "интеллекта" взлетает до $45- 50 за квадратный метр и даже больше - сказывается стоимость оборудования, которое обычно закупается у разных поставщиков. Надо также учитывать, что указанные расчеты действительны только для средних и крупных зданий, площадь которых составляет 20-30 тыс. кв. м и более, - сделать полностью "интеллектуальными" здания с меньшей площадью будет стоить значительно дороже. То есть выгодно не только строить с нуля, но и заниматься масштабными проектами. Если при строительстве сооружения все же удается применить концепцию интеллектуального здания, то сразу же расходы снижаются на 30—40%. Не меньшую экономию сулит и правильная эксплуатация такого объекта. 

- Но почему, в таком случае, при том огромном объеме преимуществ, которые вы перечислили, возводятся здания такого разряда крайне медленно? В Новосибирске, к примеру, кроме нашумевшей Plaza ни о чем больше не слышно

- Ответ очевиден – нет денег. А желающие строить есть. Но когда заходит разговор о первоначальных затратах, они отправляются на поиски единомышленников-инвесторов. Тем не менее, у нас, в «Новосибирском Промстройпроекте» есть и заказы, и уже действующие объекты, построенные по нашим проектам. За последние четыре года в Сургуте проделан большой объем работ для ОАО «Сургутнефтегаз» -- запроектировано полтора десятка зданий и сооружений. Самым сложным и наиболее интересным в архитектурном и инженерном плане стало интеллектуальное здание Управления «Федеровскнефти» - треугольное девятиэтажное здание с пристройкой, где размещены рестораны, спортзал, теплые автостоянки, бассейны, сауны, конференц-зал и другие нашим проектам вспомогательные помещения. Оно оснащено современными системами вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, видеонаблюдения, охранными и пожарными сигнализациями, системы доступа входа. Есть заказы из Магнитогорска, Кузбасса. Во Владивостоке по нашему проекту строится пункт по перегрузке сырья – администрация нашей области финансирует строительство, а ОАО «Сибсельмаш» оснащает оборудованием. Но согласен с вами – заказов именно на интеллектуальное строительство не так много и возводится оно медленнее, чем хотелось бы. Но тому есть объективные причины.

- Про отсутствие у заказчиков денег речь уже шла, напомню.

-  С деньгами – все ясно: повторюсь, придет время, придет понимание о перспективности таких застроек – деньги найдутся. К слову сказать, интеллектуальные высотные – подчеркну особо – дома очень выгодны крупным городам. Один такой дом – это целый микрорайон. Другими словами – никакой точечной застройки, которая как кость в горле для горожан. Но я хочу сказать о другой причине – отсутствие в России какой бы то ни было нормативной базы для строительства интеллектуальных здания. От этого «задыхаются» даже московские проектировщики, хотя в Москве есть немало институтов и организаций, занимающихся этой проблемой. При строительстве каждого здания необходимо выполнение требований огромного числа нормативных документов и в первую очередь СНиПа «Пожарная безопасность зданий и сооружений». А норм Госстроя на возведении подобных зданий вообще нет. В Москве созданы нормы «Многофункциональные здания и комплексы», и мы их пытаемся применять, но без согласования технических условий на каждое здание с Госстроем и управлением ГПС применять положения этих норм нельзя. То есть нормы идут вслед за «делом» - это и продляет сроки строительства. Необходимо и создание единого органа, координирующего функциональные требования к проектированию и строительству и контролирующего соблюдение общих стандартов. Причем этот орган должен учитывать интересы инвестора, собственника возводимого объекта. Иначе экономическая эффективность внедрения технологий интеллектуального здания не будет достигнута.  При этом -подчеркну еще один момент – квалификация наших специалистов достаточно высока, чтобы выполнять проекты любой сложности: они постоянно обучаются за рубежом, где интеллектуальные здания давно уже норма; участвуем в конференциях и семинарах по проектированию и строительству интеллектуальных зданий. Кстати, на последней конференции в Москве мое участие в ней вызвало некоторый шок даже у собравшихся: оказывается и за Уралом есть проектная компания, занимающаяся интеллектуальными зданиями! Правда, когда ознакомились с проектами Plaza, «Федереровскнефти» - разговор уже пошел на равных.

- Чем дольше говорим, тем больше пессимизма: похоже, долго нам еще ждать нормального цивилизованного жилья и места работы – офисов?

- Не так долго, как вы, кажется, думаете. Да, пока интеллектуальные здания пока не самый востребованный продукт на строительном рынке. Далеко не у всех современных владельцев зданий есть понимание этой концепции. «интеллектуальные здания». Но телекоммуникационные технологии играют всё большую роль во многих отраслях бизнеса. Еще совсем недавно структурированная кабельная сеть была достоянием немногочисленных бизнес-центров. При строительстве и эксплуатации многих зданий выдвигаются вполне рациональные требования: повышение безопасности, снижение стоимости монтажа и эксплуатации, контроль ресурсов и комфорт. Эти требования ведут к более тщательному подходу при проектировании зданий и сооружений и, как следствие, к созданию сооружений с высокой степенью автоматизации – «интеллектуальных зданий», которые в настоящее время являются более чем привлекательным товаром. Сфера их эксплуатации расширяется – от офисных помещений и бизнес-центров до жилых комплексов (пока только элитных, но это вопрос времени). Но я уверен, что умному заказчику из двух зданий с одинаковыми характеристиками более привлекательный объект инвестиций – безусловно, «умное» здание. Не потому, что оно напичкано экзотическими чудесами электроники. Просто это более предсказуемая система, которую, кстати, и легче потом продать.


12.03.04  Автор: Петр Свиридов   Источник: гезета "НОВАЯ СИБИРЬ" 


Список статей

Новости · О предприятии · Проекты · Заказчики · Публикации · Полезные ресурсы · Карта сайта · Голосование  



Работает на: Amiro CMS